过去的房地产公司发展算是平稳，即便是2008年全球金融危机，房价也只是短暂下跌。

  2020年，“三道红线”出炉，那些步子迈的有些大的房企真的“扯着蛋”了，暴雷一个接着一个。

  但这一次，官方没有一点救市政策出台，仅对恒大的暴雷给出了一个定性的结论，“恒大集团的问题在房地产行业是个别现象；房地产行业总体是健康的”。

  换句话说，今天包括华夏幸福、泰禾、协信、蓝光、富力、花样年、新力、建业、当代置业、天房、阳光城……，这是暴雷或正在暴雷路上的房企们，摔倒了，得自己爬起来！

  这些暴雷房企，商票违约，除了对自身信誉造成毁灭性打击外，也给行业其他稍微安全、较为健康良性的房企也带来了一些负面影响。

  因此， 本篇文章主要是探讨良性健康的房企，在年底了，采购部门有一些关键事项工作，可能跟往年不一样，需要引起注意。

  据了解，行业头部房企早在今年7~8月份恒大事件爆出后，便开始摸底排查。但进入年底的履约评估节点，依然需要作为专项重点排查。

  据2021年上半年报多个方面数据显示，仅6家上市涂料&防水企业（东方雨虹、三棵树、科顺防水、亚士创能、北新建材、凯伦建材）的商业承兑合计为41.33亿元。

  供应链的安全性、稳定性，这是采购总们要关注的，这都反应在房企供应链的质量水平高低。

  过去，其实只有业务维度，而没有从经营视角来划分，今天我们分别展开来讲，通过这两大维度，会对我们供应商资源库产生何种影响。

  我们根据采购金额、供应风险两个维度进行了分类，划分为四个类别的供应商。其中，供应风险表现在质量、产能、技术配套、资金实力、管理上的水准等。

  第一类：一般型供应商采购金额不大，而且风险较低，因此适用于简化交易流程，以此降低采购成本。

  第二类：杠杆型供应商采购金额高，但供应风险小，属于行业标准化，竞争非常激烈的品类，在保质的情况下做好采购价格的降低，适用于集中采购。

  第三类：瓶颈型供应商采购金额不高，但供应风险大，这需要招采人员定向开发，更需要具备敏锐的市场洞察力，关注新产品、新工艺、新技术，以此实现可替代降低供应链风险。

  第四类：战略型供应商采购金额高，同时风险也大，这就要重点维护与扶持，建立起长期性伙伴关系，在很多时候还要适当预留足够的利润给予合作伙伴。

  通过这样的划分，让我们采购人员能站在更为宏观视角审视供应链，针对不同品类，采取不同的合作方式，在集采谈价、付款方式约定时的策略也会有所不同。

  目前的划分，从品牌、产品两个角度划分顶级品牌、一线品牌、二线品牌以及高中低档，实质上这样的划分，依然过于粗放，不利于我们的集采达到有效的“降本增效”。

  其实，在采购实践中我们得知，不管是大型房企还是小型房企，不管是大型供应商履约还是小型供应商履约，均会出现质量维权的事件爆出。

  2020年4月份，新冠疫情刚解封，购买杭州绿城沁园豪宅的业主们便纷纷拉横幅维权，采用的铝板外立面双腰线消失，铝板凹凸不平。绿城的外立面，一直以来都行业对标学习的榜样，可如今依然翻车。

  2020年5月份，成都的中海锦江城壹号和中海万锦熙岸项目交付时，出现了屋内的渗水和漏水问题，遭到业主维权，一直以“豪宅专家”著称的中海也踩坑，翻车了。

  2020年7月份，315晚会（疫情推迟发布）上，爆出万科的精装房变成“惊”装房，而万科可是行业里率先做精装修的房企，当年也是受到过“毒地板”事件洗礼的房企，照样翻车。

  所以， 项目品质保证跟房企的规模大小，付款的好坏，选用供应商的大小，老实说，没有半毛钱关系。

  有一种观点是：用大牌供应商，品质相对还是会有保障！这个观点的依据就是“想当然的从所谓概率学的角度出发”。

  真正影响品质、价格的因素就是：采购人员针对供应商，是否真正的做到了分级分类，真正的做到了适配。

  任何一个品类，厂家都拥有几十个，甚至上百个SKU（产品型号）。我们大家常常找供应商企业去“仿样板”。 你让一家不完全具备这样能力的供应商去做它不擅长的事，你觉得它仿造出了“外形”，批量交付时能确保品质吗？

  所以，分级分类的核心点在于深入产品研究，真正的选择某家供应商最强势的产品，这是一种单品极致的思维在选型。

  除了保证了品质，还聚合了用量，自然而然就降低了价格。当供应商企业报出的SKU越多，实质上对于开发商而言，分散了用量，聚量集采的价格上的优势就被分化掉了。

  因此，结合企业产品的高中低档，有明确的目的性的挑选出这样的领域里最强的供应商提供服务，那么产品力就出来了，而且由于聚量的效果，价格自然也就下来了。

  那就找到这家供应商，跟他深度的洽谈合作，其他的供应商可当作备选供应商进来，适当分配订单，测试交付能力。

  过去的履约评估，侧重于供应商的服务、产品、质量进行打分，而且工程部占据主体。

  但采购作为供应链的管理部门，在当前不确定性极强的市场环境下，按部就班的开展履约评估，显然已经没办法识别出“何为优秀的供应商”。

  因此，我们要做好具有潜在风险的问题供应商（合作意向降低）梳理以及未来采购中会面临的风险点梳理。

  黄太阳获取到的供应商普遍反馈信息数据显示：付款不好、价格太低的甲方，供应商绝大多数都是一律不合作。

  房地产快速地增长时，供应商企业同样跟着追求规模，注重现金流，忽视了利润增长。但当行业下行，付款不佳、原材料价格飞涨的背景之下，宁可少合作、不合作，也不愿意再冒风险了。

  因此，采购部门要盘点供应商资源结构、缺口、风险点，落实推进供应商调研访谈工作，加强互信，重构合作模式。

  过去甲方相对强势，付款方式由甲方说了算，不管是工抵房还是商票融资，都是占用上游供应链的资金。

  如今， 甲方能否建立互惠共赢的合作模式，挖掘出供应链企业的痛点与需求，想必要花费一定的心血。

  调差主要也是建立在共赢基础之上。过去一言不合，拉入黑名单，如今原材料价格飞涨，供应商有苦难言。

  比如，2019年双方签订的战略集采，2020年甲方的项目上才下采购订单，而到了2021年项目才开始供货，可2019年的合同之中可能都没有调差条款，供应商含着泪履约。

  因此，甲方需要具备合作共赢的思维去搭建供应链体系，如果只“唯价格最优论”做采购管理，这条路只会越走越黑。

  如果供应商跟你合作，都没赚到过钱时，房企需要供应商伸出援助之手，恐怕天方夜谭。

  价格降低是一个非常显性的评价指标，极其容易被采购人牢牢抓在手中。如果采购人汇报业绩时，仅能以采购价格下降多少为依据，恐怕采购之路也不会太长。

  我在今年年初文章中也提出过，“老板关注的不是你花了多少钱，而是关注你创造了多少价值，他能获得了多大的回报。”

  采购通过排查已合作供应商与暴雷房企合作的占比、商票占比等，了解供应链的基本面是否安全。其次，通过履约评估的全面梳理，真正的做到分类分级。最后，问题供应商梳理及采购风险点梳理，为下一个年度的采购工作提供指导方向。

  我想说，地产开发商需要搭建“共赢的”供应链体系，方能在房地产还能有所作为的下半场有所作为。

  黄太阳在抖音开直播啦！每周三晚9:00 抖音直播，聊聊地产采购供应链那些事！

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